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肖宾

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日志

 
 

精准调控降临楼市 税务稽查成为下一调控重点  

2006-12-04 10:49:00|  分类: 财经新闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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拿地环节,国土管理部门全力打造的“招拍挂”制度已经体现成效;建设、销售环节,建设部等管理部门的管理更为完善;信贷环节,银监会与央行的指导、调控更为律令畅通;税收环节,税务部门的稽查更为细致、严密。
房地产开发行业中的人士一致认为,经过两年多的宏观调控,行业各个环节的主管部门已经建立起了系统、全面的管理网络,调控措施已经极为精准,新的市场局面已经出现。

  反腐成为整顿利器

  在近期的调控过程中,比较突出的一点就是,各个部门都同时加大了对治理商业贿赂的工作力度。11月23日,国土资源部办公厅就治理商业贿赂工作发出通知,要求全国国土部门深入开展自查自纠,搞好评估验收工作。

  国土部有关负责人对记者表示,通知列出了13条评估验收的具体标准。其中包括:是否全面清理了2004年1月1日(土地出让方面为2004年8月31日)以来四个重点方面的所有项目,对每个项目涉及的各个环节、岗位、人员、资金进行了认真梳理,逐一填表登记,没有漏报、瞒报;是否摸清了土地、矿业权出让和评估,项目发包过程中所涉及的单位、岗位、环节、人员、资金等基本情况;清查出的问题是否如实填报;对所有举报线索是否进行了认真办理,对要求上报的调查结果、重大案件是否已及时上报;对属于职权范围内有权处理的有关人员是否进行了处理;对存在问题的具体项目是否进行了纠正(如违规出让的土地、矿业权是否收回并重新进行出让或采取其他纠正措施,欠缴的出让金是否已全部追回,低价评估的土地、矿业权是否重新进行评估或采取其他纠正措施并追缴增加价款,违规发包的项目是否按照有关规定予以纠正);是否对单位自身存在的问题进行了认真整改(如是否健全制度,是否已废止有违公平竞争原则的文件,是否改革易诱发商业贿赂的管理方式);是否健全了长效机制等。

  标准规定得非常细致,通知还明确了评估验收的时间,各省(区、市)国土资源管理部门要在2006年年底前组织完成本系统、本部门及所属单位、有关中介机构自查自纠的评估验收,并上交报表,将于年底或明年年初开始对本系统、部属单位开展自查自纠的情况进行评估验收。

  在国土部进行治理商业贿赂的同时,建设部、银监会等多个部门都在开展相关工作。这对房地产市场的净化,起到了重要作用。

  调控手段日趋市场化

  从近期的一系列调控手法来看,今年的调控政策与往年有重大的区别,调控手段日趋市场化、细化。从北京市在经济适用房政策上的变化就可略见端倪。

  11月9日,北京市建委发布消息,北京今后将对新建经济适用房进行封闭运作,不得上市交易,确需上市的由政府按原价收购。距此6天前,北京市规划委正式发布的住房规划,则取消了关于经济适用房回购的相关条款。9月30日,该规划的公示稿里,还提出将酝酿“回购制度”。

  有人士对记者表示,此前的经济适用房政策在执行过程中存在一些不足之处,作为“准商品房”出售的经济适用房,目前基本上不能满足其“保障中低收入人群住房需求”,而成为事实上拆迁户的回迁房、刚刚步入工作岗位的年轻人的周转房和腾空城中住宅归子女使用,而购买经济适用房作为养老使用的养老房。

  另有学者对记者表示,目前经济适用房被人诟病的原因,就在于没有达到保障性质的政策性商品住房效果。在美国,政府手中的房源占到15%左右,这部分面向低收入人群的廉租房,起到了很好的保障作用,新加坡等国,政府手中也持有大量的房源。按照新的办法,政府如能回购,使得居住者和政府之间建立一种互动机制,从而使公共资源的属性可以被反复使用。

  以二战后的英国为例,当时工业化加速,城市需要大量廉价劳动力的持续供应,而低收入者又需要他们可以负担的住宅,银行的资金又需要寻求优质的项目。在这样的情况下,英国政府承担了可负担住宅供给的责任,采取的办法是先出租、后出售,即政府先将银行的资金借贷出来,变成不动产,租给低收入者,让他们以较低的成本参与经济活动,待家底殷实之后,在撒切尔时代再将这些公共住宅大规模私有化,收回建设投资。

  该学者表示,通过北京市经济适用房政策的变化,可以看见调控手段日趋市场化。

  税控成为重点问题

  近期调控的一大特点就是税务稽查成为一大热点。北京市地税局11月17日下发通知,自2006年1月1日起,房地产开发企业将一律实行查账征收方式征缴企业所得税。

  不久前,财政部发布的一则公告称,目前部分房地产企业会计信息失真较为严重。在抽查的39户房企中,共查出资产不实93亿元,收入不实84亿元,利润不实33亿元,会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%,而实际利润率却高达26.70%,隐瞒利润超过一半,部分房产企业刻意隐瞒的利润率高达57%。财政部的这种表态是以往极为罕见的,该消息的公布实际上蕴涵着一定的政策导向意义。

  11月17日,北京市地税局下发“补充通知”,该“通知”指出,房地产开发企业所得税自2006年1月1日起,由定率征收方式改为查账征收方式。查账征收的计算公式是根据企业申报的收入减去成本算出利润后,乘以相应的税率33%,算出应纳税金。其申请的数据须获税务机关审核。

  据了解,房企所得税是以年度进行结算的。此前采用的是定率征收,主要是开发商在一个项目销售前,地税局根据开发商上报的项目相关费用测算其获利水平,确定其应税所得率,然后根据测定的售房收入乘以应税所得率得出企业利润,再乘以相应税率(33%),算出应纳税金。在项目开发结束后,再根据项目的实际获利水平进行多退少补。按照规定,房地产开发企业的应税所得率为10%-20%之间。同时,北京税务部门正在掀起一场针对开发商的税检风暴。据悉,这次检查是不同区域税务部门换查,其中重点对房地产企业营业税、企业所得税等七项税收进行严密的检查。这场税务风暴,不只针对北京地区的房地产企业,上海的不少房地产企业已经接受过税务部门的税检了。

  从各个环节来看,经过越来越细化、市场化、公开化的手段调控,笼罩在房地产业的神秘光环正逐渐退去,包括从拿地到开发再到销售等环节正在逐渐透明化。

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