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肖宾

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日志

 
 

房价数据扑朔迷离的背后根由  

2007-10-31 09:42:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近几年,房价成为了各界关注的热点问题,房地产行业的相关数据也就自然越来越引起各界人士的关注。但从实际情况看,各地房地产数据统计部门就一些数据问题经常会出现冲突,业内人士对记者表示,这主要是因为相关数据统计中存在着信息收集难、统计难、协调难等诸多问题。

 

        房价数据存在冲突

    土地是房地产行业的根本,主管部门认为土地方面的数据统计工作情况依然存在一些问题。

    国土部门有关负责人曾经对土地数据统计工作做过表态,认为地籍基础工作与土地调控的要求还有不小的差距,突出表现在:一些地方对基础工作重视不够,经费投入少,专业调查队伍不健全;数据不实,个别地方虚报或瞒报数据;数据上报周期长,有些非常重要的数据到年底才能上报统计一次,不能及时反映变化了的土地利用情况;指标体系不合理,信息不丰富,不能充分适应管理的需要。

    在房价数据方面,更是有突出的数据冲突实例。2007年4月13日,广州市国土房管局发布的房地产市场分析报告显示,3月,广州“一手房”均价为7029元/平方米,比2月的7729元下降了700元。然而仅四天后,由国家发改委发布的《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中的数字却截然相反。这一调查显示,今年3月,广州新建商品住房销售价格同比上涨8.6%,环比上涨1.2%。两组数据公开“吵架”,各方反应一片哗然。其后,据广州当地媒体披露,造成两组数据差别的直接原因是,广州市在今年3月的数据统计中首次纳入了花都区。该区位于广州市远郊,房价较低,自然拉低了统计均价。

    统计口径多次调整

    有业内人士对记者表示,我国的房地产统计口径在近十几年中出现过多次调整,这种调整实际上影响到了数据前后的对比性。

    该人士表示,在1997年之前,房地产行业的一些数据主要由建设部发布,仅拿各界最为关心的房价统计数据来说,那时候的主要统计口径为“全国商品住宅销售平均价格”等指标,其后相关数据则主要由国家统计局发布,国家统计局一开始也采用“全国商品房平均售价”、“全国商品住宅销售平均价格”等指标,从2005年8月起,国家统计局相关统计口径开始出现变化,开始采用“全国70个大中城市房屋销售价格”这一指标。

    由于统计口径、统计单位、统计方式前后出现了一些调整,所以单一通过相关数字比较,就得出的结论还是难以得出确实的结论。

    统计范围略显单一

    有业内人士对记者表示,2005年,国家统计局创立了房地产开发统计报表制度,把房地产开发统计报表从固定资产投资统计制度中单独列出来,这表示出主管部门对房地产业的重视,但在实际操作中,新的统计方法存在一定的问题。

    房地产业是从事土地和房屋的投资、开发、经营、管理和服务的经济活动,它包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。目前房地产业统计的范围仅限房地产开发企业,而物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动在制度上还是个空白。

    在日常房地产统计工作中,计划总投资、本年完成投资、商品房建设投资、土地开发投资等投资指标涉及较多,房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标涉及的较少。另外目前房地产二、三级市场已经形成,而房地产业的统计制度还残留着计划经济时期的烙印,与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符合。

    数据收集难度较大

目前统计局的很多数据直接来源于房地产公司,但从实际情况看,目前许多房地产开发企业没有固定的统计人员,一遇到统计局要报表,老总总是临时指定人员来做,往往是这个月报表做了,下个月又不做了,统计人员变动频繁,培训又不及时,经常造成房地产开发企业漏统,或者填报的基层表质量不过关。

    从统计时间角度看,按照制度要求,房地产开发企业基层表一般均在月底前上报统计局,方不影响统计资料的汇总和上报,在现实中,总有些企业以各种各样的理由无法按时上报。从客观上讲,房地产开发企业月底才能结账,如果不给企业一定的时间,企业就无法完成统计工作,如果碰到星期六或星期天,上报报表会更加困难。

    从报表的指标看,感觉太多太细。例如房地产开发企业(单位)投资、资金和土地情况共有40个指标;房地产开发企业(单位)施工、销售和空置情况有29个指标,在年报中再加上房地产开发企业财务报表,又要增加44个指标,一套房地产开发统计报表指标之间的关系也是很复杂的。房地产按用途分组的投资额与房地产施工面积是有对应关系的,房地产竣工面积、房地产竣工套数和房地产竣工价值是相对应的。

    有人士表示,从了解到的填报房地产统计报表的人员反映,填报房地产开发报表需要房地产开发企业工程部、财务部、销售部三部门配合。如果房地产统计人员不与工程部销售部去联系,填报数据的真实性就值得怀疑。如本年完成投资额指标来源于施工企业填报的“工程进度报告单”或“工程价款结算账单”,如果施工单位没有或施工单位不能够按时提供,统计人员又怕麻烦,很容易造成投资额数据不准确。

    综合以上种种因素,具体到房价方面,再加上商品房有住宅、办公楼、商业营业用房和其他之分,也有期房和现房之分,又有一级、二级地段之分,如果笼统地发布某个城市的房价是多少,这样发布数据不一致的可能性很大。

    数据缺乏操作意义

    多位市场人士对记者表示,国家统计局方面公布的数据意义,在实际操作层面上还是有待衡量的。有人士表示,统计局的统计取的是一个大范围内的均值,对具体的项目没有什么太大的借鉴意义,该人士举例说,比如说在一个城区内,去年的商品房价格平均为每平方米2000元,今年在这个区域内,新开发了一片别墅区,别墅区的售价为每平方米12000元,那肯定会把今年的均价拉高,这种均价体现出来的结果就是该区域的房价已经大幅扬升,如果购房者依据均价来选房,或者决定是否买房,那肯定离现实有一定距离。

    有市场人士建议,如果购房者想较为全面地了解房屋价格全貌,除了了解统计数据外,还需要对具体楼盘的价格在纵向上进行了解,只有这样才可以较好地判断出房价背后的信息。

    也有人士表示,统计归根到底就是排除差异,体现整体情况的一种信息处理方法,与现实个体虽有差距,但还是能够反映出整体情况的。

    统计部门应加大协调力度

    有业内人士对记者表示,从目前的情况看,为解决房价统计中出现的问题,有关主管部门应该加大协调力度。

    该人士表示,统计法规定,凡通过抽样调查、重点调查、行政记录能取得统计数据的,不得制发全面定期统计报表。在实际工作中,统计部门可以整合其他部门的房地产信息,充分利用其他部门的行政记录数据进行统计。另外对市场特征较强的指标,适时采用抽样调查方式;对目的性明确但数据化不强的信息则采用专题问卷调研、综合分析的形式。三者相结合,既可避免兴师动众、劳民伤财,又可取得较好的统计效果。

    对于信息的发布,政府应制定信息发布制度,规范各部门的信息发布范围,另外,在信息发布前,各有关部门还应加强沟通交流,定期召开房地产运行情况分析会,做到发布出去的信息真实可信可用而且一致。

    另外在设计统计指标中,应充分考虑数据的来源与出处,便于企业操作。如在房地产开发企业(单位)投资、资金和土地情况报表中本年完成投资按工程用途划分的商品住宅、办公楼、商业营业用房和其他的分组,在实际工作中,企业很难掌握这方面的数据,不如删去。此外经常开展房地产开发统计人员的业务培训,提高统计人员业务素质是必不可少的。

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