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肖宾

等闲识得东风面 万紫千红总是春

 
 
 

日志

 
 

容积率陷阱还要陷入多少官员?  

2008-05-09 00:55:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近期,房地产连续曝光几起腐败大案,这些案子天南海北,但几乎都牵扯到三个字——容积率。

在《财经》杂志刊发的《黑幕交易:上海帝景苑给购房官员折扣高达5成》一文中,描述道:项目开发商于2002年12月、2004年1月及2004年6月,在帝景苑项目从预售到售罄的不到两年时间内,通过三份土地转让补充合同,这个占地1.6万平方米的项目,其建筑面积从1999年合同约定的64124平方米,最终增至90297平方米,容积率增加近50%,而补缴保证金总计不足500万元。
提高项目容积率,是地产业“官商合作”之利薮。以每平方米万元的开盘价计,帝景苑项目凭提高容积率获利即达数亿元。而获得这一利益的前提,则是土地、规划、建设甚至更高级别的政府部门,须环环打通。
约400户业主中,50余户曾获得一成以上的购房折扣,其中22名买家所获折扣高达三至五成。折扣买家,多出自房地、规划、工商、公安等政府部门;部分银行职员和国企高管,亦有分羹。
  当年手握土地大权的“上海第一处”朱文锦,并未出现在折扣名录中。2004年10月,朱以妻女之名,在此买入一套157.89平方米的住房,合同价357.45万元,无银行按揭。此时,朱妻为华通开关厂一名退休工人,女儿不过20多岁。从购房时间看,2004年底已是上海房价狂飙之时,朱家所付2.26万元/平方米的单价并未低于当时市价。不过,有股东方人士称,朱家其实未付房款。这一说法未获证明。
 原上海广电房地产开发有限公司总经理陆天明,于2003年1月签约购房一套。面积153.77平方米,单价6400元,较开发商2002年11月制定的该套房屋底价9540元/平方米,折扣为33%,获益48万元。
    陆天明同案犯,上海闵华实业联合发展有限公司董事长严金宝、莘庄工业区管委会原主任杨开平两人,也在帝景苑购房。其中杨开平于2002年12月签约,折扣高达39%,获益近60万元。
    某上市公司总经理杨某,是享受折扣最大的买家之一。购房时在2002年10月,位于高层绝佳位置,面积168.58平方米,每平方米底价10150元,实际买价仅5000元/平方米,总差价近87万元。
    购买获三折以上优惠者的名单,还包括徐汇区前副区长的家属,一位前市委领导秘书以及上海公安部门分局领导之子。数位银行职员也获得30%-50%的折扣。
   一位参与帝景苑项目的股东方代表称,在享受三成到五成折扣的特殊客户中,除上述官员、国企高管外,还有若干外籍商人,以及个别看似背景普通的年轻女性。

 而在最近,重庆房地产业也连续暴发窝案,重庆市规划局局长蒋勇和九龙坡区区长黄云因涉嫌严重违纪,已被有关部门“双规”。 此外重庆市经济技术开发区巡视员、开发区管委会原主任唐文峰,重庆市地产集团董事长、国土房管局原副局长王斌,重庆市江北嘴中央商务区开发投资有限公司董事长、规划局原副局长梁晓琦,重庆大渡口区副区长顾非等多人,也被卷入,正在接受中央纪委专案组的调查。
  据4月28日出版的2008年第9期《财经》杂志报道,这并非重庆官场和地产圈的第一次“地震”。八个月前的2007年7月26日,渝中区副区长王政、纪委书记郑维、沙坪坝区副区长陈明就因收受开发商贿赂相继被“双规”。
    综合看来,重庆窝案也主要涉及到修改容积率的问题。

    从东到西,两地官场,都栽在容积率问题上,仔细搜索其他早年间的房地产腐败案件,也多涉及到容积率问题。
    小小容积率,几个数字,一改,对开发商来说,意味着大把金钱滚滚而来。掌握修改这一财富魔咒的官员又具有一定的“自由裁量权”,在适当的范围内,进行容积率调整又在许可范围之内,开发商、腐败、容积率、官员,自然而然的成为了一个产生寻租空间的必然链条。前赴后继,南来北往,一批批的官商落马,朝杀暮犯,不知何时是尽头。
    如此巨大的寻租空间,巨大的利益,所面临的是事发后的代价,对很多官员来说,这代价或者是牢狱,或者是未来几十年的公职生涯,或者是成功过关,贪污款与官位两者兼得,单从经济角度考虑,这笔交易虽有风险,但确实收益丰厚,几笔钱收下来,就半生无忧了,无怪这样多官员栽在容积率问题上。
     值得关注的是,容积率的增加意味着小区人口密度的增加,以及生活舒适度的下降,开发商之所以敢改容积率,就是因为目前的市场需求太大,很多购房人对住房的刚性需求太强,买房人考虑使用功能远大于考虑舒适度问题。而初始规划中的容积率则偏于理论化,是综合考虑了使用、舒适的问题。市场对容积率的现实承受情况、规划中的容积率问题两者之间出现了目标差异。而这目标差异给出了开发商的操作空间,给出了贪官的舞弊空间,给出了吃人的陷阱。
   如果规划部门在制订规划时,一开始就从市场情况出发,土地上市时,容积率就定的符合市场情况,那开发商和有关官员的利益空间也必然缩小。政府出让土地时,还能多获得些土地出让金,多有钱盖点保障型住房,也少让一些意志薄弱的人民公仆转身成了人民罪人。

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