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肖宾

等闲识得东风面 万紫千红总是春

 
 
 

日志

 
 

高成本已封杀楼市下跌空间  

2008-07-30 22:36:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,和多位行业内的兄弟、朋友们交流对下半年楼市的看法,总体意见是下半年,楼市价格出现大跌的可能性那是微乎其微的,当然象以前那样大涨估计也是不可能的了。楼市将进入震荡盘整、温和上行的区域,但楼市价格的走稳,并不意味房地产企业的压力会减轻,可能还恰恰相反。

之所以得出上述结论,是因为:


一、成本上涨已经基本封杀了楼市的下行空间。
钢筋、水泥、人工最近价格哗哗的涨,已经让很多房地产企业开始犯愁。

成本这才涨了几天啊?北京楼市就出现了一个很有意思的现象,北京连续几块限价地都流拍了。
问了多个开发商,都说这东西没法参与啊,按限价房规定的价格空间、按现在的成本测算,项目做下来,绝对是赔钱的。最近几个建设中的限价房,开发商也是叫苦连天的,在成本压力下,原本规定的一定利润空间现在都被成本吃掉了。
限价房是一个城市房价的底限区域,可能有的临近项目个别情况下,会比限价的低,但大多数情况下,你要价格低于限价房,只能说明您公司拿地的手眼通天,要么就是拿地拿的非常早了。
按照现在的局面,北京市的限价房土地价格如果不下调的话,那新的限价房项目无人敢做。谁没事忙半天就为赔钱去啊?
土地价格会下调吗?按照这样多年来的市场经验,基本判断是不可能。政府的土地出让收入减少了,谁负责?土地出让收入减少了,那获益的群体是谁?负责的和获益的就不是一群人,能降吗?
土地价格不降,成本上升,限价房要想做下去,如果不修改规则的话,那只能上调限价房的最终价格,留出一点利润空间了。
最低价格区域有上行的压力了,整体均价能大幅回落吗?不可能。

针对商品房,面对成本上涨,价格终端会出现三种情况,1、房价不变,利润率减少;
2、房价上涨,保持利润率,把压力传导给消费者;
3、房价下降,两方面同时压低利润率,保证资金流动。
1、2两种情况就不分析了,都能明白。
第3种情况,在家电行业内也出现过,疯狂降价什么的。很多购房人也认为楼市会出现这种场面,各种行业发展的必然规律嘛。但在目前这个阶段的楼市看,可能性不大。
可能有人会说,有眼光的开发商应该停住,拿自己的资金垫,价格向下杀,别人熬不住就出局了,你规模就大了,现在的成本换来以后的收益。这个价格战,需要行业集中度达到一定水平,发动价格战的企业在行业内具有绝对的影响力,你降价了,别人不降价就没法活,那你发动价格战。但在房地产,这种集中度远远没有达到呢。就算万科在一些城市里降价了,其他很多项目照样不跟进,市场占有率、影响力、效果没到

那份上。
上海很多项目调整价格了,汤臣一品几年抗住了,价格就不变。商品经济、市场经济,人有实力就能抗住。按现在的价格情况预测,等到下一波楼上上涨行情出现,人就不是天价了。
在楼市如果想靠发动价格战胜出,还早点。

整体看来,商品房的价格回落空间也不大.

 

二、需求还是真实存在的
这个是老生常谈了,城市化啊、高速增长了,虽然常谈,不过刚性需求就是常谈出来的。

 

三、北京奥运后的供应量存在很大变数
奥运停工的影响是客观存在的,供应的再度正常是需要时间的,未知是最影响正常供应的。


归纳以上原因,楼市价格走稳可能性比较大。
但总体均价的走稳,不代表企业的日子会好过。企业也得分开看,节奏控制的好的,日子好过;节奏控制差的,日子难过。碰上有的企业资金麻烦了,那买房人兴许还能捡个便宜。不过这种现象只会局部、局域性的出现了,祝愿好运啊。呵呵。

 

 

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